Ventajas de la inversión inmobiliaria global frente a las inversiones financieras

Por Juan Pablo Apud

Expertos aseguran que la clave está en aprovechar los ciclos de los mercados como la mejor opción para diversificar un portafolio de inversión.

Los inversores normalmente incluyen en su portafolio inversiones financieras e inmobiliarias, pero en general, consideran que las inversiones financieras son más rentables y las inmobiliarias aportan mayor seguridad, pero con bajo rendimiento.

Ventajas de la inversión inmobiliaria

Precio por debajo del valor

En la inversión inmobiliaria se puede comprar por debajo del valor de mercado. En la inversión financiera todos los inversores pagan las acciones y bonos al mismo valor cada día, desde el que invierte un dólar hasta el que invierte 1.000 millones. Nadie consigue una acción de Amazon o de Apple a menor precio que su cotización en la bolsa. Pero sí se puede comprar un inmueble con un descuento del 30% del mercado.

Correlatividad ante la crisis

Las inversiones inmobiliarias suelen resistir mejor a las crisis financieras que sufren los mercados. Los activos financieros se corrigen en forma importante, incluyendo fondos y acciones de empresas inmobiliarias. Fiel reflejo de esto fue Argentina en el 2008 en donde los activos inmobiliarios a pesar de la crisis financiera global no ajustaron.

Liquidez de fácil acceso

Sin duda, los activos financieros son más líquidos que los inmobiliarios. Pero si se opera en mercados internacionales como Estados Unidos o España, se puede acceder a préstamos hipotecarios a bajas tasas. En tan solo 45 días, se obtiene liquidez con financiación sobre los activos en cartera. Esto es ideal cuando uno tiene una necesidad puntual y ha decidido mantener los activos y maximizar el rendimiento.

Mejor ecuación riesgo vs retorno

Cuando se está operando activos inmobiliarios en mercados en fases de recuperación, hay gran cantidad de activos en distress, es decir, están por debajo del costo de reposición y del valor de mercado. De esta forma, se pueden lograr retornos superiores a 15% neto anual en moneda dura, sin apalancamiento. Mientras que con apalancamiento moderado de 50%-, el retorno puede ser de en torno al 30% anual, con bajo riesgo de pérdida del capital.

Para lograr estos retornos en activos financieros, se debe estar dispuesto a operar en activos que implican alto riesgo de pérdidas de capital y elevados niveles de apalancamiento.

Menores riesgos de pronóstico

El pronóstico de correcciones y cambios de ciclos en los mercados de activos inmobiliarios son mucho más predecibles que en los activos financieros. Esta es una de las grandes ventajas de la inversión inmobiliaria.

Mediante un tablero de control con variables macro y micro del sector, se puede predecir con bastante anticipación, cuándo las curvas de crecimiento empiezan a decrecer y amesetarse y estimar en cuánto tiempo comienza un proceso de corrección y cambian las fases del ciclo.

En cambio, el sector financiero a pesar de poder vislumbrar una corrección del mercado, nunca se puede estimar cuándo, en qué medida y cuál será la causa de la corrección.

Baja afectación al tipo de cambio

Generalmente, cuando se invierte en el sector financiero y no se tiene cobertura del tipo de cambio, la afectación puede ser muy alta ante un alza del tipo de cambio. En cambio, si bien a los activos inmobiliarios también les afecta un alza en el tipo de cambio, no tienen la misma correlación.

Baja correlación de las crisis en los distintos mercados

Cuando un mercado inmobiliario entra en crisis, no necesariamente afecta a otro mercado, ya que en el sector inmobiliario el efecto generalmente está localizado en donde se manifiesta la corrección. Un ejemplo de esto es el mercado inmobiliario argentino, que, en la crisis del año 2008, no se vio afectado.

Pronóstico en los rendimientos proyectados más acertados

Generalmente las proyecciones de los rendimientos de los activos inmobiliarios suelen ser más ciertas que la de los activos financieros de renta variable y con un nivel de riesgo muy bajo y muchas veces con rendimientos superiores.

Una amplia diversificación

Al igual que la inversión financiera en donde se puede invertir en distintos mercados y sectores industriales, en el sector inmobiliario pasa lo mismo. También se puede conformar un amplio y diverso portafolio de inversión, con distintos tipos y clases de activos en diferentes mercados.

Cómo beneficiarse de las ventajas de la inversión inmobiliaria

Si pensaba que no era tan beneficioso invertir en inmuebles, puede cambiar de opinión. Claro, todo esto funciona si el inversor deja de lado el enemigo número 1 de las inversiones inmobiliarias: comprar y dejar los activos en cartera para siempre.

Ese es el modelo tradicional de inversión en Real Estate. Y, aunque parezca seguro, efectivamente no genera un alto rendimiento.

La clave es una gestión activa de la inversión. Es la forma como los grandes fondos de inversión globales inmobiliarios han logrado altos rendimientos, superiores a los que resultan de los activos financieros, con un nivel de riesgo muy inferior.

Imágenes: Gentileza

Tags: construcción fondos de inversion inversiones inmobiliarias mercado financiero Mercado inmobiliario



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