Impulso

La Comisión Nacional de Valores (CNV) anunció la aprobación de un nuevo Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI), que estará ubicado en Nueva Córdoba y será el primero en el interior del país.

Parecidos a lo que en Estados Unidos se denominan Real Estate Investment Trusts (REIT’s), y muy usuales en distintos mercados inmobiliarios alrededor del mundo y de la región, en Argentina empieza a surgir un mecanismo que fusiona mercados financieros con ladrillo, ofreciendo una alternativa de inversión que permite tanto a ahorristas pequeños como a grandes fondos institucionales invertir en real estate sin profundo conocimiento previo ni contar con un capital demasiado alto.

Se trata de los mencionados FCICI, el primero de los cuales había sido autorizado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) en junio. Hasta el momento son doce fondos de este tipo aprobados por el ente regulatorio, algunos de los cuales ya están fondeados y otros que aún no comenzaron con el proceso de colocación.

Luego de la salida al mercado del fondo Pellegrini I, que funciona bajo la órbita del Banco Nación, a fines de la semana pasada se anunció el primero de los fondos en el interior del país. Se trata del Dracma FCICI, de la empresa cordobesa de servicios financieros Dracma. La entidad cordobesa tiene como objetivo captar un total de $6000 millones para proyectos inmobiliarios, a los que se podrá acceder desde los $100.000.

Los FCICI son mecanismos de inversión colectiva que se financian con los aportes que realizan sus inversores, quienes adquieren cuotapartes y consecuentemente se convierten en cuotapartistas del fondo. El diferencial es que quien invierte lo hace en el fondo mismo, no en las propiedades o la rentabilidad del alquiler.

“A diferencia de las inversiones tradicionales en las que el comprador es propietario directo del inmueble, en este caso el inversor es dueño de una fracción del fondo, de una cuotaparte, y no de un proyecto sino de varios”, explica Ignacio Bacsay, asociado de Dracma.

Y agrega que “se trata de un vehículo completamente innovador en el que el pequeño ahorrista puede participar en igualdad de condiciones con los grandes jugadores, aquellos que por su capacidad financiera ingresan en proyectos donde se obtienen ganancias extraordinarias.”

“Es un híbrido entre el llamado crowdfunding inmobiliario y un REIT tradicional”, define John Walker, vicepresidente de Dracma. A medida que pasa el tiempo, el fondo lanza sucesivas rondas de financiamiento para inyectar en otros proyectos inmobiliarios, con el límite de $6000 millones.

En este caso, la sociedad gerente es Dracma y la depositaria es Banco Comafi, que también tiene el rol de colocador (es decir que ambos salen a recaudar fondos).

“El argentino promedio ahorra en dólares o ladrillos. Con los FCICI estamos ofreciendo una alternativa de inversión conocida, pero de manera más fácil y eficiente. Con dos clicks ya estás invirtiendo en un proyecto inmobiliario, sin tener que salir a firmar el boleto con desarrollador, hacer pagos en efectivo, estar encima de los avances de obra, salir a alquilar la unidad, etc. Esto es un modelo nuevo”, describe Walker.

¿Qué inversiones atrae la propuesta?

El objetivo, como afirma el ejecutivo, es atraer dos tipos de inversores: institucionales (con un ticket mínimo de $10 millones, son compañías de seguros, bancos, SGR’s o cajas profesionales) que quieran diversificar su cartera de inversiones, aprovechando la tradicional rentabilidad y garantía del real estate; e inversores minoristas (personas individuales), a partir de los $100.000.

Para el primer proyecto, que ya tiene un avance de obra cercano al 25%, planean recaudar con la primera colocación unos $500 millones, con la expectativa de empezar a hacerlo en tres o cuatro semanas. Se trata del proyecto Aurus, desarrollado por el Grupo Elyon. Son dos torres con un total de 110 departamentos de uno y dos dormitorios y cochera, en la zona de Nueva Córdoba.

El proyecto que se financiará con la segunda colocación es Garderie, en la zona Norte de la ciudad de Córdoba. Se trata de un complejo de cuatro torres de tipo housing, en este caso llevado adelante por la desarrolladora Meade-Pucheta.

Para cada proyecto se realiza una emisión distinta, pero quien compra cuotapartes en realidad está invirtiendo en todas las iniciativas que se van incorporando.